Vastgoedbeleggingen in exploitatie is overeenkomstig Richtlijn 645 – Toegelaten instellingen volkshuisvesting van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat.

De vastgoedbeleggingen in exploitatie op marktwaarde in verhuurde staat heeft ten aanzien van de waardering van de woningen plaatsgevonden volgens de zogenaamde basisvariant methodiek. De waardering ultimo 2024 is modelmatig opgesteld overeenkomstig het Handboek Modelmatig waarderen marktwaarde 2024. Dit handboek is de laatste geactualiseerde versie. Deze actualisatie is in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken uitgevoerd door Fakton mede op basis van een gebruikersonderzoek door Aedes en sessies met taxateurs en de producenten van software voor marktwaardering. De actualisatie van het handboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde van het vastgoed in exploitatie op peildatum 31 december 2024.

Voor de waardering van de vastgoedbeleggingen op marktwaarde in verhuurde staat van de niet-woningen, zijnde het bedrijfsonroerend goed, het maatschappelijk onroerend goed en het zorgvastgoed, heeft de waardering plaatsgevonden op basis van de zogenaamde
full-variant. Deze waardering is uitgevoerd door een onafhankelijke externe, daartoe bevoegde, taxateur.

Eens in de drie jaar wordt het vastgoed in exploitatie getaxeerd door eeen onafhankelijke en ter zake deskundig externe taxateur, In 2022 zijn alle complexen door de taxateur bezocht en gewaardeerd. In 2023 en 2024 is er een markttechnische update verricht.

De stijging/aanpassing van de marktwaarde 2024 met € 176 mln wordt verklaard door:

(bedrag x € 1.000) De beleidswaarde ultimo 2024 bedraagt € 1.387.265 De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Actium en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Actium. De beleidswaarde wordt bepaald middels de Discounted Cash Flow (DCF-) methode. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde (NB: zie ‘schattingswijzigingen’ voor de wijzigingen in 2024 ten opzichte van 2023), met uitzondering van: 1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario (met een rekenhorizon van 60 jaar), derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. 2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. 3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van Actium en de als onderdeel daarvan vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Hierbij wordt geen rekening gehouden met een eventuele clustering van uitgaven en activering als ingrijpende verbouwing. Harde verplichtingen voor het uitfaseren van woningen met energielabels E, F en G worden ingerekend. Per label is een concreet investeringsbedrag berekend dat in de beleidswaarde opgenomen moet worden. Deze bedragen zijn gebaseerd op een modelmatige doorrekening. Actium hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde: a. MJOB voor 60 jaar is leidend voor het onderdeel planmatig onderhoud b. Contractonderhoud, reparatieonderhoud, mutatieonderhoud en overig onderhoud is jaarplan 2025 c. Overhead vanuit de kostenverdeelstaat 4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Actium hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde: a. kostenverdeelstaat jaarplan 2025 5. De marktdisconteringsvoet is vervangen door de sociale disconteringsvoet (voor DAEB 4,17%, nietDAEB 4,70%).

De actuele waarde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de meest recente WOZ waarde afgegeven door de gemeente. Ultimo 2024 zijn nog 45 woningen onder de regeling verkocht (t/m 2023: 47 woningen). Desinvesteringen 403K betreft 1 teruggekochte woning en 1 afkoop van de verplichting.

Verkopen hebben plaatsgevonden onder toepassing van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen. Door de korting verkrijgt zowel de erfpachter als de erfverpachter een gedeeld belang bij de waardeontwikkeling van de woning en de regeling voorziet in een terugkoopregeling.

Een overzicht van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is hierna opgenomen:

Aangezien Actium haar beleid heeft afgestemd op haar volkshuisvestelijke karakter, is bij het contant maken van het vastgoed de veronderstelling gehanteeerd dat er in de toekomst geen afwikkelmoment zal zijn van de te vormen latentie. Hierdoor is de contante waarde van de latentie op nihil gewaardeerd in de balans. De nominale waarde van deze latentie bedraagt € 126 mln.(2023 :€ 87 mln) Dit betreft een belastingverplichting(schuld).

Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijke verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en op nihil gewaardeerd. De nominale waarde voor de VOV is nihil.

Derivaten die niet voldoen aan de voorwaarden van kostprijs hedge-accounting worden bij een negatieve reële waarde hiervoor als een schuld opgenomen op de balans. Fiscaal wordt deze schuld niet verantwoord, hierdoor ontstaat een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale waardering. Voor het verschil wordt een actieve latentie gevormd. De latentie bedraagt nominaal € 1,9 mln. De contante waardering bedraagt € 1,9 mln, met een gemiddelde restant looptijd van 1,5 jaar. Het bedrag dat vermoedelijk in het eerste jaar verrekenbaar zal zijn is € 878k. In 2024 zijn er geen leningen geëxpireerd en er zijn geen nieuwe leningen bijgekomen.

Tot en met 2023 zijn er 3 leningen geëxpireerd. De negatieve waarde wordt ook als schuld opgenomen op de balans. Fiscaal is deze waardering niet gevolgd en is ook hiervoor een actieve latentie opgenomen. De nominale waarde van de lening gexpireerd in 2018 is ultimo 2024 € 1,3 mln. De contante waarde is € 1,1 mln met een restant looptijd van 14 jaar. Het bedrag wat vermoedelijk in het eerste jaar verrekenbaar zal zijn is € 99k. Daarnaast zijn er in 2023 twee leningen geëxpireerd. De nominale waarde, ultimo 2024, van deze latentie is voor de ene lening € 501. De contante waarde is € 428k met een restant looptijd van 14 jaar. Het bedrag wat vermoedelijk in het eerste jaar verrekenbaar zal zijn is € 41k. De nominale waarde van deze latentie is voor de andere lening € 197k. De contante waarde is € 168k met een restant looptijd van 14 jaar. Het bedrag wat vermoedelijk in het eerste jaar verrekenbaar zal zijn is € 16k. In 2024 zijn er geen leningen geëxpireerd.

Voor het verschil tussen de fiscale en de commerciële waarde van de woningen kan er een afschrijvingspotentie ontstaan. Hiervoor is een latentie opgenomen. De nominale waarde van deze latentie is € 1,9 mln. Hiervan is een bedrag van nominaal € 688k ontstaan in 2024. De contante waarde bedraagt ultimo 2024 € 0,6 mln (2023: € 2,1 mln). De gemiddelde looptijd hiervan is 15 jaar.

De rente die niet-aftrekbaar is op basis van de generieke aftrekbeperking van art. 15b Wet Vpb kan onbeperkt in de tijd worden voortgewenteld. De rente kan dan alsnog in een toekomstig jaar in aftrek worden gebracht wanneer en voor zover de per saldo rentelast
(rentebate – rentelast) van het betreffende jaar lager is dan 20% van de fiscale EBITDA. (in 2019,2020 en 2021 was dit 30%) Aangezien art. 15b Wet Vpb per 1 januari 2019 is ingevoerd, bestaat het saldo aan voort te wentelen rente per ultimo 2024 uit het verwachte saldo van de niet-aftrekbare rente 2019 tm 2024 tezamen een bedrag van € 37 mln.

Op basis van de fiscale meerjarenprognose 2025 – 2029 wordt niet verwacht dat de voortgewentelde rente in de nabije toekomst kan worden verrekend. Daarom is hiervoor geen latentie gevormd.

De post “Grondposities en vastgoed bestemd voor verkoop” bestaat uit leegstaande woningen bestemd voor de verkoop en grondposities. In totaal zijn er per ultimo 2023 2 leegstaande eenheden verantwoord als vastgoed bestemd voor verkoop. Deze zijn in 2024 verkocht. Ultimo 2024 zijn er 6 eenheden verantwoord als vastgoed bestemd voor verkoop. De verwachting is dat deze in 2025 worden verkocht met een opbrengst van circa € 1,5 mln.

De waardering van de grondposities geschiedt tegen de kostprijs of lagere opbrengstwaarde. In 2024 hebben op deze post geen mutaties plaatsgevonden.

Dit betreft de voorraad onderhoudsmaterialen in de bedrijfsauto's en magazijnen.

Het bestuur stelt aan de raad van commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2024 ten bedrage van € 142.960 geheel ten laste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is nog niet verwerkt in het eigen vermogen per 31-12-24.

Actium heeft deelgenomen aan de leningruil met Vestia in 2021. Er is een lening geruild met een hoofdsom van € 5.082.980,- en een rente van 0,535% tegen een nieuwe lening met een hoofdsom van € 5.082.980,-, een looptijd van 40 jaar en een vaste, niet-marktconforme rente van 4,86%. De verkregen lening is gewaardeerd tegen de reële waarde van € 12.980.372,-. Het verschil tussen de reële waarde en de nominale waarde van de lening valt over de de resterende looptijd (ultimo 2024: 37 jaar) vrij via de effectieve rente methode.

Actium heeft van corporatie Woonconcept bezit overgenomen in 2022 doormiddel van activa-passiva transactie.
De totale hoofdsom van de 6 leningen is nominaal € 29.770.587,-. Looptijd variërent van 3 jaar tot 17 jaar. De rente variëert van 0,98% tot 5,01%. De verkregen leningen hebben een reële waarde van € 41.064.000,-. Het verschil tussen de reële waarde en de nominale waarde van de lening valt over de de resterende looptijd (ultimo 2024: 15 jaar) en wordt doormiddels van een Agio afgeschreven.

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

De financiële instrumenten van Actium dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van Actium is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico's zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille, waarbij er niet gehandeld wordt in financiële instrumenten voor speculatieve doeleinden. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Actium zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico en renterisico. Het beleid van Actium om deze risico’s te beperken is als volgt.

Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Actium kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren. Actium maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt Actium enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (ten minste single A-rating, afgegeven door ten minste twee ratingbureaus (Standard & Poor’s Ratings Services, Moody’s Investors Service, of Fitch Ratings) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken wat zich uit in maximaal uit te zetten bedrag a € 10 miljoen per tegenpartij (voor de huisbank geldt een maximum van € 20 miljoen). Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen Actium.

Dit betreft het risico dat Actium over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Actium waarborgt met het tijdig aantrekken van langlopende leningen en het hebben van voldoende kasgeld aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn.

Actium loopt renterisico over schulden met variabele renteafspraken ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). De modified duration van de leningenportefeuille bedraagt gemiddeld 16,2 jaar (2023:10,3 jaar).

Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht:De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment.Het risico van deze lening betreft:
- op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente;
- de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente.

Actium heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW een obligolening aangetrokken. De obligolening ultimo 2024 heeft een hoofdsom van € 13.093.000,00 hetgeen overeenkomt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2023. Over het niet opgenomen deel van de obligolening is Actium jaarlijks een bereidstellingsprovisie verschuldigd aan de bank van 23 basispunten. De obligolening is een geborgde faciliteit waarop het WSW in bijzondere omstandigheden aanspraak kan maken. In de toekomst kan de situatie ontstaan dat het WSW aanvullend obligo ophaalt boven de jaarlijkse obligoheffing. Indien Actium niet de mogelijkheid heeft om het aanvullend obligo te voldoen uit eigen middelen, kan het WSW een trekking doen op de obligolening. Een dergelijk verzoek van het WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is.

Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde. In het geval van een eventuele obligostorting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald. De opgenomen obligolening moet nadien worden afgelost door de woningcorporatie.

De aangegane verplichtingen m.b.t. de nieuwbouw- en renovatie activiteiten bedraagt ultimo 2024 € 63,8 mln.

Recent heeft de coalitie in de voorjaarsnota 2025 een plan aangekondigd voor bevriezing van de sociale huren door woningcorporaties voor de kalenderjaren 2025 en 2026. Als dit plan definitief wordt aangenomen zonder toereikende compenserende maatregelen, heeft dat grote impact op de toekomstige inkomende kasstromen van Actium. Dit voorstel heeft geen gevolgen voor de feitelijke situatie per balansdatum, maar heeft mogelijk wel een negatieve impact voor de waardering van het vastgoed in de toekomst. Dit voorstel heeft geen gevolgen voor de continuïteit van Actium op korte termijn. Wel zullen de afnemende kasstromen naar verwachting van invloed zijn op het investerings- en onderhoudsprogramma voor de aankomende jaren. Actium overweegt momenteel welke beleidsaanpassingen als gevolg hiervan moeten worden doorgevoerd.

De gehanteerde pensioenregeling van Woningcorporatie Actium is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW).

De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:
- Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen.
- Er is sprake van een middelloonregeling.
- De pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar.
- De regeling kent zowel een partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd door middel van een opbouwregeling (uitkeringsovereenkomst). Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze is momenteel vastgesteld op 27% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor.
- Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. Voor actieve deelnemers geldt dat het bestuur streeft naar verhoging met de loonontwikkeling van de branche Woningcorporaties. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:
1) Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de toegelaten instelling.
2) De toegelaten instelling is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting.
3) Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.

De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2024 129,0% (ultimo 2023: 128,7%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2024 130,3% (ultimo 2023: 131,5%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom geen sprake van een dekkingstekort. De dekkingsgraad is ook hoger dan de vereiste dekkingsgraad van 126,4%. Er is daarom ook geen sprake van een reservetekort.

Het bestuur van het pensioenfonds heeft in 2024 besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2025 te verhogen met een gedeeltelijke toeslag. Er was ruimte voor een gedeeltelijke toeslag omdat de beleidsdekkingsgraad per eind augustus 2024 hoger was dan 110%. Voor gewezen deelnemers en pensioengerechtigden was de ambitie van het fonds 2,70% (stijging van de prijzen in de periode van juli 2023 tot en met juli 2024) en is een toeslag verleend van 2,00%. Voor actieve deelnemers was de ambitie van het fonds 10,0% (cao-verhogingen in de sector in de periode van 31 juli 2023 tot en met 31 juli 2023) en is een toeslag verleend van 7,41%.

Voor het verkochte DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting.

De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt :

De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken.Toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar.

De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: