04 Financiën

In 2023 is het financieel beleid opnieuw vastgesteld. Het financieel beleid geeft, aanvullend op de financiële strategie, nadere duiding aan de door ons te hanteren financiële normen, in afstemming met de bedrijfsactiviteiten. 

De samenhang tussen de diverse strategie- en beleidsvormen vertalen we in het volgende overzicht:

Gezien onze maatschappelijke doelstellingen kiest Actium ervoor om een risicobewuste corporatie te zijn. Om ons vermogen optimaal te kunnen inzetten ten behoeve van onze volkshuisvestelijke doelen gaan we weloverwogen om met mogelijke risico’s. Dat is zichtbaar in de huidige gezonde financiële positie. Wij proberen risico’s zoveel mogelijk te beperken, mits de (kosten van de) beheersmaatregelen in een gezonde relatie staan tot de hoogte van de mogelijke risico’s, passend bij onze taakstelling. Deze risicobereidheid vertaalt zich onder meer in het aanhouden van een hogere financiële buffer dan voorgeschreven door de externe toezichthouder en een voorkeur voor een zekere bedrijfsvoering boven eventuele resultaatmaximalisatie.

We werken in een wereld waarin veel verandert als het gaat om toezicht en wet- en regelgeving. Ook spelen er maatschappelijke ontwikkelingen die direct of indirect invloed hebben op ons beleid. Dat brengt risico’s met zich mee. De huidige woningmarkt, de economische en geopolitieke situatie en de ontwikkelingen in de bouwsector geven de nodige onzekerheden. We zien echter ook dat we als corporatie en grote opgave hebben. Voorzichtigheidshalve hanteren we daarom een veiligheidsmarge en zijn onze eigen streefnormen strenger dan die van de Aw/WSW. 

Met onze financiële strategie willen we de financiële continuïteit waarborgen; binnen de vastgestelde kaders vanuit wet- en regelgeving. Dit doen we door sturing op onze financiële ratio’s. Deze zijn vastgesteld vanuit de volgende subdoelen met de in de financiële strategie vastgelegde kaders/ratio's.

1. We zetten de kasstromen maximaal in voor de realisatie van onze volkshuisvestelijke opgaven.
2. We dragen zorg voor voldoende solvabiliteit om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen en om daarmee financierbaar te blijven.
3. Het resultaat op onze primaire bedrijfsvoering is positief. We zijn financieel in control door het stellen van en sturen op normen voor een aantal beïnvloedbare uitgaven, gericht op een passende prijs-prestatieverhouding.
4. We streven naar vermogensontwikkeling door te sturen op de financiering in relatie tot waardecreatie.
5. We streven naar waardeontwikkeling door het hanteren van een toetsingskader voor investeringen. 

Met het stellen van kaders vanuit de financiële strategie geven we richting aan ons beleid en aan (meerjaren-)plannen. 

In onderstaand overzicht staan de normen die wij hanteren voor de financiële ratio's. De normen van de externe toezichthouder Aw en van borgstellen WSW staan ook in het overzicht. De interne normen zijn minimaal gelijk aan de externe normen. In het financieel beleid leggen wij vast hoe wij onze interne normen hebben bepaald. Deze worden jaarlijks beoordeeld en indien nodig herijkt. Onderstaande normen zijn gehanteerd voor de begroting 2024.

Het jaarresultaat 2024 na belastingen bedraagt € 143,0 miljoen positief. Vorig jaar was het resultaat € 52,5 miljoen negatief; een resultaatstijging van 195,5 miljoen. 

Het genormaliseerde resultaat is € 7,6 miljoen lager dan vorig jaar en bedraagt over 2024 € 14,4 miljoen. De afname wordt met name veroorzaakt door het lagere verkoopresultaat in verband met de verkoopstop en de hogere onderhoudskosten.

De Loan to Value (waardering op beleidswaarde) geeft de financiering uitgedrukt in een percentage van de beleidswaarde van het DAEB en niet-DAEB bezit weer. De Loan to Value voor 2024 komt uit op 40,0 procent. Wij hanteren intern een normwaarde van 65 procent (AW en WSW hanteren een norm van 70 procent voor DAEB) op basis van de beleidswaarde 2.0.

De solvabiliteit (bij waardering op beleidswaarde) geeft aan welk deel van onze bezittingen is gefinancierd met eigen vermogen (inclusief herwaarderingsreserve). En welk deel we financierden met vreemd vermogen. De solvabiliteit geeft aan of we op lange termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. De solvabiliteit voor 2024 komt uit op 54,4 procent op basis van beleidswaarde 2.0.

De intern gehanteerde norm is 30 procent, gelijk aan de norm van het Aw en WSW.

De dekkingsratio (op basis van marktwaarde in verhuurde staat) geeft het plafond aan van de borgingsfaciliteit van het WSW. Deze wordt bepaald door het schuldrestant van de bij het WSW geborgde leningen in verhouding tot de marktwaarde in verhuurde staat van het bij het WSW ingezette onderpand. De intern gehanteerde norm is 70 procent (Aw en WSW: 70 procent).

De marktwaarde in verhuurde staat (vervolg marktwaarde) en de beleidswaarde bepalen we op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in het waarderingshandboek.

Marktwaarde

In de jaarrekening moeten woningcorporaties de activa waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Dit is vastgelegd in de Woningwet.

De marktwaarde van onze activa bedraagt in 2024  € 2.207 miljoen. Deze berekening is gebaseerd op de basisvariant voor onze woningen en woonwagens en de full versie voor ons overig bezit (BOG, MOG, ZOG). In 2023 bedroeg de marktwaarde € 2.030 miljoen. Dit betekent een stijging van € 176 miljoen oftewel een waardestijging van 8,7 procent. 

Vanaf jaarrekening 2024 wordt de beleidswaarde bepaald op basis van een aantal gewijzigde uitgangspunten:

• Het aanpassen van de disconteringsvoet naar een niveau dat beter past bij een sociale verhuurder (4,17% voor DAEB t.o.v. de oude discontovoet van 5,50% - 8,61%).
• In plaats van 15 jaar looptijd met een eindwaarde wordt de looptijd gesteld op 60 jaar zonder eindwaarde.
• De onderhoudsnorm die standaard voor de gehele levensduur geldt, wordt vervangen door onderhoud op basis van een Meer Jaren Onderhoud Begroting (MJOB), met jaarlijks variërende onderhoudslasten.
• Verplichtingen: de Nationale Prestatieafspraken (NPA) om E, F en G labels uit te faseren. Per label is een concreet investeringsbedrag berekend dat in de beleidswaarde opgenomen moet worden. Deze bedragen zijn gebaseerd op een modelmatige doorrekening.

De gemeenten hebben de waarde van ons bezit voor de onroerendzaakbelasting getaxeerd op € 3.144 miljoen (prijspeil 1 januari 2023). Volgens de jaarrekening 2023 bedroeg de WOZ-waarde € 3.029 miljoen (prijspeil 1 januari 2022). Dit betekent voor 2024 een waardestijging van 3,8 procent voor het totale bezit. 

Onderstaande grafiek geeft een overzicht van de waardering van de activa in 2024 bij toepassing van de verschillende waarderingsmethodieken.

Ons eigen vermogen is in 2024 met € 143 miljoen, zijnde het positieve jaarresultaat, gestegen naar € 1.604 miljoen. Het gerealiseerde resultaat over 2024 is daarmee € 134 miljoen hoger dan begroot (€ 9 miljoen). Dit verschil is voornamelijk te verklaren door de waardeverandering van de vastgoed portefeuille (+/+ €128 miljoen). 

De hoogte van het eigen vermogen hangt sterk af van de gehanteerde waarderingsgrondslagen voor de vastgoedbeleggingen in exploitatie. De volgende grafiek laat het eigen vermogen zien bij de verschillende waarderingstoepassingen.

Actium maakt een inschatting van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het niet-DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit, en bedraagt € 820 miljoen. 

Het eigen vermogen volgens de balans, is gebaseerd op de waardering van de activa op de marktwaarde in verhuurde staat. 

De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van winstmaximalisatie met markthuren of uitponden bij mutatie en minimale normen voor beheer en onderhoud. Wij hebben de maatschappelijke plicht om voldoende betaalbare woningen te (blijven) verhuren aan onze doelgroep. Deze woningen moeten voldoen aan onze interne kwaliteitseisen, want wij willen goede service bieden aan onze huurders. We voelen ons verantwoordelijk voor hun leefomgeving en wooncomfort. Genoemde factoren leiden tot een lager vermogen van € 820 miljoen (circa €50k per gewogen vhe). Dit is onze maatschappelijke inbreng.

De operationele kasstroom komt € 6,4 mln lager uit dan begroot. Dit wordt vooral veroorzaakt door de volgende posten:

• Meer huur ontvangen(€ 1,4 mln)
• Minder ontvangen vergoedingen (€ 0,7 mln)
• Minder renteontvangsten ( € 0,2 mln)
• Meer betalingen aan werknemers  (€ 0,2 mln)
• Meer onderhoud (€ 9,4 mln)
• Minder overige bedrijfsuitgaven (€ 1,8 mln)
• Minder betaalde interest (€ 0,7 mln)
• Minder sectorspecifieke heffing (€ 0,7 mln)
• Meer Vennootschapsbelasting (€0,3 mln)

De (des)investeringskasstroom komt € 34,8 mln lager uit voornamelijk door:

• Uitstellen van nieuwbouwprojecten (€ 17 mln)
• Uitstellen van woningverbeteringen (€ 19,7 mln)
• Niet begroot aankoop eenheden (1,9 mln)

De basis voor onze financiering is het Treasury- en beleggingsstatuut, dat in 2023 is vastgesteld en het financieringsbeleid, dat in 2024 is geformuleerd. Deze documenten vormen de fundamenten van ons beleid en bieden richtlijnen voor het beheer van financiële middelen en het minimaliseren van risico's.

Voor een kapitaalintensieve organisatie is het, om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen, van belang de juiste keuzes te maken in de financiering van onze activiteiten. Ons financieringsbeleid kent de volgende subdoelstellingen die zijn opgenomen in het treasury- en beleggingsstatuut:

• blijvend toegang tot de geld- en kapitaalmarkt om te voldoen aan de betalingsverplichtingen en de mogelijkheid om nieuwe projecten te financieren;
• het identificeren en het beheersbaar houden van risico’s.

Financiering en financierbaarheid voeren we uit onder de regeling van het Treasury- en beleggingsstatuut.

Uitgangspunt in dit statuut is dat we voldoen aan de Aw/WSW-voorschriften. Ons primaire doel is het minimaliseren van de gemiddelde vermogenskostenvoet en het egaliseren van renterisico’s in de tijd. De normen en streefwaarden die we daarbij hanteren zijn vastgelegd in het Financieringsbeleid en vallen binnen de normen van het Financieel beleid en het Treasury- en beleggingsstatuut. 

We zijn voor de financiering van de bedrijfsactiviteiten, dus ook voor investeringen, voor een belangrijk deel aangewezen op vreemd vermogensverschaffers. Doorgaans zijn dat de BNG en de Waterschapsbank. Vanaf 2020 is er wel een verandering ontstaan en komen er andere vermogensverschaffers bij zoals Achmea, Aegon en vanaf 2024 ING bank. Verschaffers van vreemd vermogen zijn daartoe alleen bereid als zij er voldoende vertrouwen in hebben dat wij steeds in staat zijn om rentebetalingen en aflossingen te voldoen. Bij dat vertrouwen speelt het WSW een belangrijke rol. Daarom wordt in het statuut, waar nodig, op parameters van het Aw/WSW aangesloten.

Veruit de belangrijkste eis is de kasstroomtoets (ICR). Jaarlijks voert het Aw/WSW een toets uit op de bij Corpodata ingediende informatie (dPi). Deze toets laat zien in hoeverre de zogenaamde operationele kasstroom voor de komende vijf jaar (steeds) toereikend is om renteverplichtingen te voldoen. Het gaat hier om prognosegegevens die uiteraard zo realistisch mogelijk moeten zijn.

Daarnaast beoordeelt het Aw/WSW de verhouding van het vreemd vermogen ten opzichte van de materiële vaste activa in exploitatie, gemeten naar de beleidswaarde (Loan to Value).

Bedrijfsactiviteiten worden in eerste instantie gefinancierd met eigen middelen. Het aantrekken van middelen is afhankelijk van het tempo waarin verkopen van bestaande woningen worden geëffectueerd en investeringen in nieuwbouw en herstructurering plaatsvinden. Financiering op maat is hierbij gewenst en noodzakelijk. Onze financieringsbehoefte wordt bepaald door de financiële meerjarenprognose voor vijf jaar. Vanuit de jaarlijkse begroting vloeit een prognose voor één jaar voort. Deze prognose verwerken we in het treasury jaarplan. Het vormt de basis voor de uitvoering, de aansturing van en de controle op de treasury werkzaamheden voor het komende jaar. In de tertiale rapportage nemen we de nieuwe prognose met betrekking tot de liquiditeitsbehoefte op tot het einde van het jaar. Hierbij maken we een analyse van de verschillen ten opzichte van het jaarplan.

Op basis van de kasstroomprognose stellen we het treasury jaarplan op als onderdeel van de begroting. In dit plan beschrijven we de operationele acties met betrekking tot de treasury, zoals het aflossen en aantrekken van leningen.

Het treasury- en beleggingsstatuut (TS), het Financieringsbeleid (FB) en de Administratie Organisatie/Interne Controle (AO/IC) binnen het vastgestelde reglement financieel beleid en beheer, bepalen de spelregels waarbinnen we treasury-activiteiten uitvoeren. Het treasury jaarplan is ondergeschikt aan de geldende wet- en regelgeving en/of het TS en/of het FB en of de AO/IC van Actium.

Ultimo 2024 zijn onze materiële vaste activa (op beleidswaarde) voor 41% gefinancierd met vreemd vermogen. Van het schuldrestant van € 569,7 mln eind 2024 inclusief € 15,3 mln wat nog opgenomen kan worden, wordt € 564,1 mln (99,0%) geborgd door het WSW. € 5,6 mln (1,0%) wordt geborgd door gemeenten. De aflossingsverplichting 2025 is € 6,5 mln en is verantwoord onder kortlopende schulden.

Flexibiliteit in financiering is wenselijk en daarvoor worden mogelijkheden binnen onze leningenportefeuille gecreëerd.

We maken daarbij gebruik van roll-over leningen met een variabele hoofdsom. Deze leningen kunnen wij op de door ons gewenste momenten aflossen en weer opnemen. Ultimo 2024 bestaat de leningenportefeuille voor 4,6% uit dit soort leningen. Deze kennen een renteconversie-moment van één week of één maand. Daarnaast hebben wij twee roll-over leningen met een vaste hoofdsom (1,2% van de leningenportefeuille). Uit de roll-over leningen kunnen renterisico’s volgen. Om deze risico’s af te dekken, maken we gebruik van de volgende derivaatproducten: embedded caps en embedded floors. 

De variabele roll-over leningen zijn op balansdatum voor 41% opgenomen.

Volgens de richtlijnen van het Aw/WSW bestaat het renterisico uit de eindaflossingen en reguliere aflossingen van leningen, renteconversies, opslagherziening van basisrente (voor 50%) en rente-instrumenten. Het Aw/WSW houdt geen rekening met voorgenomen investeringen. Het Aw/WSW beschouwt per jaar minder dan 15% renterisico over de eerste vijf jaren als een laag risico.

Wij hanteren intern de norm van 15%, waaraan jaarlijks wordt voldaan.

Binnen de interne organisatie van de treasury-functie is de directeur-bestuurder eindverantwoordelijk en houdt de Raad van Commissarissen (RvC) toezicht. De verschillende rollen en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd in het reglement financieel beleid en beheer.

Onze treasurycommissie (TC) bestaat uit de manager bedrijfsvoering, twee medewerkers P&C (uitvoerenden) en een vaste externe adviseur (Zanders). De directeur-bestuurder en concern-controller zijn als toehoorder aanwezig bij de vergaderingen van de TC.

De TC komt minimaal vier keer per jaar bijeen. Alle besluiten over het aangaan van nieuwe transacties, oversluitingen en alle besluiten die gaan over derivaten worden besproken in de TC. De TC adviseert hierover aan de directeur-bestuurder en de transactievoorstellen worden voor akkoord geparafeerd door de directeur-bestuurder en de manager bedrijfsvoering. Pas daarna is de medewerker P&C bevoegd tot het uitvoeren van de genomen besluiten. De TC handelt binnen de kaders van het treasury- en beleggingsstatuut, het financieringsbeleid en het treasury jaarplan. In het treasury- en beleggingsstatuut zijn de minimale ratingseisen vastgesteld ter beperking van het krediet-/tegenpartijrisico.

De interne organisatie rondom derivaten is verder uitgewerkt in het treasury- en beleggingsstatuut (TS). Dit statuut is in 2023 geactualiseerd en vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de RvC. In het TS staan de risico’s die de treasury functie raken, waaronder het renterisico, het kredietrisico, het liquiditeitsrisico, het tegenpartijrisico en de risico’s rondom derivaten en beleggingen. De beheersing van de genoemde risico’s vindt plaats door het stellen van kaders en randvoorwaarden in het TS, die verder zijn uitgewerkt in het Financieringsbeleid (FB). Bij besluitvorming vormen de kaders en randvoorwaarden uit het TS en FB het toetsingskader.

Treasury maakt integraal onderdeel uit van de interne sturing en beheersing en is geïntegreerd in de P&C-cyclus. Zo stellen we jaarlijks een treasury jaarplan op als onderdeel van de begroting en rapporteren we ieder tertiaal over de voortgang. Er bestaat functiescheiding in de treasuryfunctie door de front- en de backoffice bij verschillende afdelingen en functionarissen te beleggen.

Om voldoende professionaliteit te waarborgen binnen de toezichthoudende rol van de RvC wordt periodiek een treasury-cursus of -seminar gevolgd. Daarnaast hebben meerdere leden van de RvC een financiële achtergrond.