05 Risicoparagraaf

Wij hebben een duidelijke strategie om onze volkshuisvestelijke doelen te realiseren. Hierbij is het aangaan van risico’s onvermijdelijk. De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk voor het bepalen van wat daarbij maximaal acceptabel is, oftewel welk risiconiveau acceptabel is. Met behulp van risicomanagement maken we inzichtelijk welke risico’s we lopen en welke maatregelen we treffen om deze risico’s te beperken tot een aanvaardbaar niveau.

Voor ieder risico zijn maatregelen benoemd waarmee we ze proberen te beheersen.  Dit kunnen bestaande, werkende of nog te implementeren maatregelen zijn. Onderstaande matrix geeft inzicht in de risico-inschatting, rekening houdend met de al werkende beheersmaatregelen.  Voor de vijf toprisico’s is de netto risico inschatting in onderstaand overzicht weergegeven.

Toelichting belangrijkste risico's

We hebben een 'top vijf' benoemd, op basis van de ingeschatte kans dat dit risico zich voordoet en de mogelijke impact ervan.  Het gaat om de volgende risico's: 

Landelijke politiek - we hebben te maken met - soms onvoorspelbare - verplichte prestaties en wet- en regelgeving op het gebied van nieuwbouw, verduurzaming, warmtetransitie, huurbeleid ten opzichte van de inkomstenstroom. Dit wordt onder meer veroorzaakt door nieuwe ambities en strakkere regie vanuit de landelijke overheid op het gebied van de volkshuisvesting. Het (tijdig) realiseren van onze opgaven en met de gemeenten afgesproken prestaties komen hierdoor onder druk te staan. 

We proberen hier invloed op uit te oefenen door samen met onze belangenorganisatie Aedes actief in de lobby te zijn, om te voorkomen dat (overheids-)maatregelen onbesproken worden doorgevoerd. Door externe ontwikkelingen tijdig te signaleren en hierop voortijdig te acteren maken we de effecten op ontwikkelingen beheersbaar. Daarnaast maken we bij onze beleidskeuzes gebruik van scenarioanalyses om zo de impact van mogelijke maatregelen inzichtelijk te maken. De scenarioanalyses vormen de risicoanalyse van het volkshuisvestelijk beleid, herrekend naar financiële consequenties. Regelmatig vindt gesprek in het MT en met de RvC plaats over de noodzakelijke omvang van de buffers. 

Inmenging lokale overheid - we zien een steeds grotere rol van de provincie, die geen directe gesprekspartner van de corporaties is, en een lokale overheid die moeite heeft om tijdig te leveren. Denk aan het leveren van grondlocaties, het versnellen van procedures en de inzet in het sociaal domein. Aangezien we in grote mate afhankelijk zijn van de inzet van gemeenten op deze onderwerpen heeft dit effect op de tijdigheid van besluitvorming en het leveren van onze prestaties op langere termijn. Om dit risico te beheersen maken we kritische en meetbare prestatieafspraken en we monitoren de voortgang hierop en stemmen tijdig met gemeenten af. We vergroten de kennis over woningcorporaties en haar opgaven bij de gemeenten, onder andere in één op één contacten maar ook door het organiseren van themabijeenkomsten. We activeren gemeenten om beleid op te stellen, zoals woon(zorg)visies en we participeren actief bij de totstandkoming hiervan. 

Betaalbaarheid - economische en politieke ontwikkelingen met onder meer hoge inflatie, stijgende energieprijzen en hierdoor overige lastenstijgingen zorgen dat de betaalbaarheid van onze huren en de woonlasten voor onze huurders onder druk staan. Het risico van huurachterstanden en betalingsproblemen nemen toe. Om de woonlasten zo laag mogelijk te houden zorgen we voor een terughoudend huurbeleid met een streefhuurbeleid met een prijsniveau van de voorraad passend bij de inkomens van onze doelgroep. We wijzen de vrijkomende woningen passend toe waardoor de huurprijs aansluit bij het inkomen van de huurder. Bij nieuwbouw en renovatieprojecten kijken we naar de totale woonlasten en niet alleen naar de huurprijs. We stimuleren energiezuinig gedrag door goede informatievoorziening en de inzet van energiecoaches.  Als er sprake is van huurachterstanden, dan beïnvloeden we deze door een preventieve en vroegtijdige aanpak. 

Duurzaam verdienmodel - met de huuropbrengsten die onder druk staan, een toename van de uitbreidingsinvesteringen en noodzakelijke duurzaamheidsinvesteringen in combinatie met onzekere economische tijden met hoge inflatie, stijgende rente en bouwkosten en de beperkte beschikbaarheid van mensen en materiaal staat ons (toekomstig) exploitatieresultaat onder druk. Om vroegtijdig te anticiperen toetsen we de financiële haalbaarheid en weerbaarheid door het uitvoeren van meerjaren doorrekeningen en financiële scenario analyses en waar nodig sturen we bij. Door het hanteren van intern hogere normen dan de toezichthouder kunnen eventuele lastenverzwaringen worden opgevangen. Investeringsbesluiten worden beoordeeld op passendheid binnen ons eigen normenkader voor investeringen. Investeringen worden individueel beoordeeld en besproken op MT niveau, waarbij afwijkingen op het normenkader toelichting vereisen.

Kwalitatieve en kwantitatieve bezetting - door (technologische) ontwikkelingen worden steeds vaker andere eisen gesteld aan het werk van onze medewerkers. Zowel de werkgever als de medewerker zullen in deze ontwikkeling mee moeten gaan.  Er is sprake van een hoge mobiliteit van medewerkers, ook wij zien dit terug in onze in-, door-, en uitstroomcijfers, terwijl het lastig is om nieuwe mensen aan te trekken. Om hierop in te spelen hebben we een gestructureerde aanpak van onze strategische personeelsplanning, we hebben kennis  van toekomstige ontwikkelingen en we hebben een visie op hoe op deze ontwikkelingen in te spelen. We zorgen voor een goed loopbaanbeleid, waarin doorstroom van medewerkers wordt gestimuleerd, we trekken door middel van stages en traineeships een jongere generatie aan en we faciliteren medewerkers op het gebied van kennis, competenties en persoonlijke ontwikkeling. We zijn altijd op zoek naar de balans van de behoefte van de individuele medewerker en de vraag van de organisatie. 

Bij het bepalen van het meerjarenperspectief en onderliggende scenario’s (zie paragraaf 4.6) houden we rekening met onze strategische risico’s. Deze jaarlijkse herijking en scenario analyse geeft ons tijd en ruimte om tijdig bij te kunnen sturen op ontwikkelingen.