02 Onze opgaven

Is een huurder ontevreden over onze dienstverlening, dan kan de bewoner hierover een klacht bij ons melden. Dit kan onder andere via een e-mail, ons klantvolgsysteem of een telefoontje. Op de website hebben we in 2022 het maken van een klachtmelding en de informatie over de behandeling nog makkelijker vindbaar gemaakt.

Geschillen

Regionale Geschillen Commissie

Is een huurder niet tevreden over de afhandeling van een klacht door Actium, dan kan de huurder de stap naar de Regionale Geschillen Commissie (RGC) overwegen. De klacht verandert dan in een geschil. De RGC is een onafhankelijke commissie die het geschil onderzoekt en advies hierover uitbrengt.

Via de RGC ontvingen we in 2022 in totaal vijf klachten. Dit is een vermindering van de helft ten opzichte van 2021. De klachten waren van diverse aard en hebben in slechts één geval tot een zitting geleid. De RGC vindt het opvallend dat in 21% van de ontvangen klachten een klager niet meer reageerde na een verzoek om nadere informatie of na uitleg van de procedure.

Complimenten 

Het ontvangen van een compliment is altijd fijn. Wekelijks ontvangen we reacties via de huurders-enquêtes of per mail. Ook dit geeft ons inzicht over welke verwachtingen huurders hebben over onze dienstverlening. Waar zijn ze tevreden over, of wanneer deden we zelfs iets boven verwachting? We ontvingen mooie complimenten over vriendelijke medewerkers die begrip hebben voor persoonlijke omstandigheden en het verlenen van goede service.

Illustratief voor de constructieve samenwerking tussen MEVM en Actium is de georganiseerde huurdersdag op vrijdag 9 december. Na alle covid-perikelen vond MEVM het de hoogste tijd om betrokken leden op een leuke dag te trakteren. In samenspraak met collega's van Actium is het programma bedacht. De deelnemers zijn in busjes naar verschillende projecten van Actium gereden met toelichting ter plekke van betrokken medewerkers. Bezocht werd bijvoorbeeld het Beleefhuis, nieuwbouwproject Cruyff Court/Thorbeckelaan en de tijdelijke wooncontainers aan de Havenkade voor dak- en thuislozen. De dag werd afgesloten in 't Markehuus in Peelo met een presentatie van het bestuur van MEVM. 

De totale nieuwbouwproductie in 2022 bedraagt 39 nieuwe woningen en blijft daarmee achter op de planning. In totale aantallen zijn 127 woningen begroot en 39 gerealiseerd. De belangrijkste oorzaken voor het achterblijven van de gerealiseerde aantallen zijn:

• Vertraging in prefabricage van zogenoemde productiewoningen;
• Effecten van de coronacrisis op de realisatieafspraken;
• De realisatie van een aantal projecten is niet afgerond in 2022 en wordt opgeleverd in 2023;
• Onvoldoende ontwikkelpotentieel waar in 2022 gebruik van gemaakt zou kunnen worden;
• Samenwerkende gemeentes hebben onvoldoende snel mee kunnen ontwikkelen;
• Personele wisselingen op sleutelposities hebben vertragend gewerkt.

In 2022 hebben wij de volgende beheersmaatregelen getroffen die de realisatiedip moeten herstellen:

• De urgentie van het versnellen van de realisatie concern breed besproken en ingericht (Meer Anders Duurzaam bouwen als organisatieontwikkeling). Dit is vastgelegd in de 'Agenda voor de toekomst'; 
• 100=100 afspraak geïntroduceerd. Dat wat je programmeert, wordt ook daadwerkelijk gerealiseerd;
• Experimenteren met bouwmethodes en samenwerkingsvormen vinden niet meer plaats in het realisatieproces;
• Controle en inzicht vergroten door maandelijkse sturing op realisatierisico's;
• Samenwerking met gemeentes is aanzienlijk verbeterd en de urgentie van versnelling van sociale woningvoorraad wordt gezamenlijk omarmd;
• Voldoende ontwikkelpotentieel voor de komende jaren verworven;
• Personele bezetting deels hersteld.

In 2022 hebben we samen met Woonservice de 305 woningen van Woonconcept in Assen door middel van een taakoverdracht overgenomen. Actium heeft daarvan 231 woningen overgenomen. Deze woningen staan in het centrum, Kloosterveen en de Lariks. 

In 2022 is de sloop van 102 eengezinswoningen en 72 bergingen in Assen (Aar, Delft, Stroom) in gang gezet. Het bouwrijp opleveren vindt plaats in 2023.

Het ontwikkelpotentieel in 2022 bestaat uit locaties voor circa 1.100 woningen. In 2022 is de ontwikkelmethodiek verder geprofessionaliseerd en dat heeft een fors potentieel opgeleverd. De samenwerkende gemeentes beschikken over voldoende ontwikkellocaties en zien Actium als interessante partner voor de invulling ervan.

• Gemeente Assen - ontwikkelpotentieel voor 240 appartementen en 60 eengezinswoningen. Daarnaast biedt de locatie Industrieweg/Groningerstraat een ontwikkelpotentieel van ruim 400 woningen.
• Gemeente Westervelde - ontwikkelpotentieel van 60 eengezinswoningen en diverse grondposities met nog in te vullen bestemming.
• Gemeente Ooststellingwerf - ontwikkelpotentieel van ongeveer 100 eengezinswoningen en circa 140 grondgebonden woningen en appartementen (gebiedsontwikkeling Rikkingahof).
• Gemeente Meppel - ontwikkelpotentieel op verworven locatie van circa 40 appartementen.

In 2022 hebben we 47 zelfstandige woningen verkocht vanuit onze verkoopvoorraad. In de tabel Transformatie totale voorraad hiervoor is het aantal verkochte woningen per gemeente weergegeven. Naast huurwoningen hebben we ook ander soort vastgoed verkocht. In Assen verkochten we in 2022 één garage. Daarnaast verkochten we 19 intramurale zorgwoningen in de gemeente Midden-Drenthe. Het betreft het complex aan de Geelbroekerweg in Hooghalen. Daarmee komt het totaal verkochte eenheden op 67.

We zien dat de beschikbaarheid van sociale huurwoningen onder druk staat. We zijn daarom op zoek gegaan naar flexibele oplossingen. In 2022 hebben we de Boshoflocatie in Assen geschikt gemaakt om tijdelijk te verhuren. Hier zijn nu 19 woningen verhuurd aan statushouders en andere mensen die met spoed een woning nodig hebben. Daarnaast hebben we in andere gemeenten verkennende gesprekken gevoerd over locaties om flexwoningen te realiseren. 

We hebben eind 2022 een positief besluit ontvangen van de Autoriteit Woningcorporaties dat we weer mogen bouwen in de gemeente Ooststellingwerf. De gemeente Ooststellingwerf maakt geen onderdeel uit van onze woningmarktregio. Daarom mochten we de bestaande woningen wel beheren en vervangen, maar geen nieuwbouw realiseren. Met dit positieve besluit kunnen we bijdragen aan de aantoonbare uitbreidingsbehoefte die we de komende jaren in Ooststellingwerf hebben.

In 2022 stelden we het nieuwe streefhuurbeleid vast. Door het toevoegen van de huurprijsklasse betaalbaar laaglaag is deze klasse minder groot en kunnen we de laagste inkomens beter bedienen. In deze streefhuurprijsklasse vallen woningen met een streefhuur tussen de kwaliteitskortingsgrens en € 575,- (prijspeil 2022). Deze prijsklasse sluit aan bij onze huurprijzen bij nieuwbouw.

In onderstaande tabel vergelijken we de gemiddelde werkelijke huurprijs (netto huurprijs) met de gemiddelde maximaal toegestane huurprijs. Onze huurders betaalden eind 2022 gemiddeld 62,7 procent van de wettelijk maximaal toegestane huurprijs. Eind 2021 was dit 63,6 procent. Het gemiddelde aantal WWS-punten per woning is 161. Dat is gelijk aan het gemiddelde op 31 december 2021. De gemiddelde werkelijke huurprijs is licht gestegen van € 536,- eind 2021 naar € 552,- eind 2022. Deze toename wordt in 2022 veroorzaakt door de huurverhogingen die bij mutatie worden toegepast en door mutaties (sloop en nieuwbouw) in de voorraad. Daarnaast hebben we op 1 juli 2022 de huren aangepast, waarbij we de wettelijke regels hebben gevolgd. 

Op 1 juli 2022 hebben we de huurprijzen aangepast volgens de richtlijnen van de rijksoverheid. De maximaal toegestane huursomstijging over het kalenderjaar 2022 bedroeg 2,3 procent (gelijk aan de inflatie). Wij hebben een huurverhoging van 2,3 procent toegepast op zelfstandige woningen. Daarnaast hebben we een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Hierbij hebben we  de huren van huurders met een middeninkomen met maximaal € 25,- verhoogd en de huren van huurders met een hoog inkomen met maximaal € 50,- verhoogd. Deze huuraanpassing zorgde voor een totale huursomstijging van 2,1 procent in 2022. 

Binnen het samenwerkingsverband Thuiskompas heeft Actium net als de andere deelnemende corporaties jaarlijks 20 procent vrije toewijzingsruimte voor toewijzingen van woningen die afwijken van de afgesproken reguliere toewijzingsregels. 

We gebruiken deze ruimte bijvoorbeeld om zogenoemde aandachtsgroepen een woning te verhuren. In 2022 bleven we onder de afgesproken grens van 20 procent vrije beleidsruimte. In de tabel hieronder wordt op gemeenteniveau het aantal verhuringen naar bemiddelingsreden en vrije beleidsreden weergegeven.

Vanuit Thuiskompas is er een gezamenlijke urgentiecommissie. De urgentiecommissie heeft in 2022 in totaal 1043 aanvragen ontvangen. In totaal zijn hiervan 353 aanvragen in behandeling genomen, waarvan 101 aanvragers uiteindelijk een urgentie kregen toegewezen. De corporaties in Drenthe, waaronder Actium, hebben de mensen met urgentie gehuisvest. 

Een groot deel van de aanvragen is niet in behandeling genomen, omdat er bijvoorbeeld niet gereageerd is op een verzoek tot aanvullende informatie, de aanvraag niet betaald is of de aanvraag is ingetrokken. 

Gemeenten krijgen op basis van hun grootte elk jaar een taakstelling van het Rijk om een bepaald aantal statushouders te huisvesten. 

De totale landelijke taakstelling voor 2022 bedraagt ongeveer 23.500 te huisvesten vergunninghouders (statushouders). 

De taakstelling voor Actium in 2022 was 229 statushouders. In totaal hebben we 240 statushouders inclusief na-reizigers gehuisvest in 65 woningen. In totaal dus meer gehuisvest dan de taakstelling. Per gemeente is dat bij enkele gemeenten iets onder de norm (Westerveld, Assen en De Wolden) en bij de andere gemeenten boven de norm. Voor Assen en De Wolden is de totale taakstelling wel gehaald, deze gemeenten hebben zelf ook statushouders gehuisvest. In de gemeente Westerveld is dit niet het geval.

Onze aanpak is om huurachterstanden van huurders te voorkomen en als er wel een huurachterstand is, dit zo vroeg mogelijk te signaleren. Dit doen we in samenwerking met verschillende organisaties.

De energiecrisis heeft in 2022 geen effect gehad op een hogere huurachterstand. De huurachterstand bedroeg op 31 december 2021 0,34 procent voor zittende huurders en 0,21 procent voor vertrokken huurders. Het aantal deurwaardersdossiers bij zittende en vertrokken huurders is in een jaar teruggebracht van 253 naar 206.

Actium streeft ernaar om zo weinig mogelijk woningen leeg te laten staan. Helaas is dit niet helemaal te voorkomen. Daar waar dit toch noodzakelijk is, streven we ernaar om de leegstand zo kort mogelijk te laten duren. 

Als een woning leeg staat ontvangt Actium geen huur. In 2022 liep de huurderving terug naar ongeveer € 1,5 miljoen. Dit is ongeveer € 300.000 minder dan vorig jaar. Omgerekend is dit 1,39 procent van de te verwachten huurinkomsten (1,57 procent in 2021). Het percentage huurderving kwam net iets hoger uit dan onze norm van 1,2 procent.

Verreweg de meeste leegstand (bijna 57 procent) werd veroorzaakt door (sloop)projecten. In 2022 waren er verschillende projecten onderhanden, waaronder Delft/Aar/Stroom en de Resedastraat/De Wouden in Assen, Haerenkwartier in Oosterwolde, 't Vonder in Ruinerwold en Dunninghe in de Wijk. Deze projecten hadden nog een doorloop vanuit 2021. Ook werd leegstand veroorzaakt door mutatieonderhoud als gevolg van verhuizingen, verkoop en een klein deel als gevolg van lastiger te verhuren woningen (verhuurbaarheid). 

In Assen stond een woning als gevolg van mutatieonderhoud gemiddeld 19 dagen leeg (in 2021 was dit 23 dagen). In de buitenkernen stond een woning gemiddeld 15 dagen leeg (in 2021 was dit 17 dagen).

Door renovatie, sloop en nieuwbouw is een deel van de woningvoorraad in transitie. Met behulp van de NEN 2767 conditiescore meten we de bouwtechnische kwaliteit van onze woningvoorraad. 

De gemiddelde conditiescore van onze woningen bedraagt 2,3. De gewenst gemiddelde bouwtechnische kwaliteit van woningen moet conditiescore 2 te zijn. Het verschil tussen de gewenste conditiescore 2 en de gemeten conditiescore 2,3 rechtvaardigt de instandhoudingsactiviteiten die worden begroot in de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB). Met het uitvoeren van het zogenoemd correctief instandhoudingsonderhoud houden we de technische kwaliteit van onze woningvoorraad op de gewenste score 2. Elk jaar wordt op een kwart van onze woningvoorraad de conditiemeting uitgevoerd.  
Onderstaand tabel geeft de NEN 2767 score classificaties weer.     

In 2022 hebben we de methodiek voor het meten van de CO2 emissie afgerond. Van elk opgeleverd project wordt de effectiviteit van de renovatie onderzocht. We verbeteren hiermee ons prognosticerend vermogen. De eerste grafiek hierna toont de effectiviteit van onze meerjarige (des-)investeringsactiviteiten ten opzichte van de doelstelling CO2 emissie in 2030.

We monitoren onze CO2 uitstoot door gebruik te maken van het werkelijk aardgasverbruik van onze woningen. Hiervoor vragen we specifieke data van uitsluitend onze woningen op bij de netwerkbedrijven. De tweede grafiek hierna toont de werkelijke CO2 emissie en aardgasverbruik over de periode 2017-2021. De verbruiks- en CO2 emissie gegevens worden jaarlijks in maart geactualiseerd.   

De laatste grafiek hierna toont de gemiddelde energieprestatie 2 van de woningvoorraad conform de NTA8800. Met een gemiddelde score van 176 kWh/m2 is onze voorraad gemiddeld energielabel B. Afgelopen jaar zijn de nationale prestatieafspraken van kracht geworden. In deze afspraken staat benoemd dat voor 2028 woningen met een energielabel E, F en G moeten zijn verbeterd. Van de 849 woningen met een energielabel E, F en G maken 623 woningen onderdeel uit van de renovatie of sloop-nieuwbouw opgave. De resterende 226 woningen worden gesloopt. Hiervoor in de plaats komen nieuwe duurzame woningen op dezelfde locatie. Niet alleen de realisatie-index maar ook de gemeentelijke afspraken over de gebiedsontwikkeling zijn van invloed op het behalen van dit resultaat. 

Het verder verduurzamen van ons woningbezit is een enorme opgave. In 2022 is daarom hard gewerkt aan het opzetten van een omvangrijk verduurzamingsprogramma, met als doel om zo snel mogelijk onze woningen te verduurzamen door grote aantallen aan te kunnen pakken. Het kost tijd om zo'n programma op te zetten en in uitvoering te brengen. In 2023 starten we met de eerste complexen. 

We hebben in 2022 ruim € 26 miljoen (kasstroom) uitgegeven aan het onderhoud van onze woningen door planmatig onderhoud, contractonderhoud en service- en mutatieonderhoud.

Planmatig onderhoud

De uitgaven en realisatie in planmatig onderhoud zijn in 2022 binnen de begroting uitgevoerd. De belangrijkste redenen hiervoor zijn voordelige inkoop op het gebied van ketelvervanging. Het laten vervallen van een aantal planmatige activiteiten die bij toekomstige renovaties gecombineerd worden. Doorschuiven van aantallen binnenrenovaties als gevolg van de Corona pandemie en beperkte slagkracht van de leveranciers in 2022.  

Contractonderhoud

In 2022 Is ruim € 4 miljoen aan contractonderhoud uitgevoerd. De realisatie is onder de begroting gebleven. 

Binnen de reparatieverzoeken zien we een grote toename van schimmel- en vochtgerelateerde klachten. Een groot deel van de klachten ontstaan door huurdersgedrag. De energiearmoede maakt dat huurders een ander gedrag laten zien, minder goed ventileren en zo min mogelijk stoken. Om dit aan te tonen en bespreekbaar te maken wordt er veelvuldig gebruik gemaakt van vochtmeetapparatuur.

Het meer energiebewust zijn en meegaan in de verduurzaming zien we terug in een toename van woonwensen. Vooral de aanvragen voor elektrisch koken worden elk jaar meer.  

Sinds 2015 werken we met bovenstaand leefbaarheidsprogramma, maar ondertussen zijn er veel ontwikkelingen geweest en gaande. Daarom evalueren we in 2023 onze inzet en aanpak en ontwikkelen we een visie op leefbaarheid. Op die manier willen we duidelijk maken waar we als corporatie van zijn en waar we het verschil kunnen en willen maken. Eind 2022 heeft de aftrap van dit traject plaatsgevonden door een bijeenkomst met samenwerkingspartners en collega's in het kantoor van Actium. 

Mijn Buurt Assen (MBA) is een gebiedsgericht samenwerkingsverband tussen Actium, de gemeente Assen en Vaart Welzijn. Naast het stimuleren en ondersteunen van buurtinitiatieven, worden vanuit deze gebiedsgerichte aanpak fysieke ingrepen, als wijkvernieuwing, gekoppeld aan sociale activiteiten.

In 2022 startten we het proces om voor de komende twee jaar uitvoeringsprogramma’s voor de wijken te maken. In 2023 worden deze uitvoeringsplannen voorgelegd aan de stuurgroep MBA.

De coronacrisis heeft veel impact op de samenleving gehad. Begin 2022 had dit nog impact op de uitvoering, maar door de ervaringen zijn er veel activiteiten op een alternatieve manier uitgevoerd. Nadat de coronamaatregelen werden afgeschaft, kwamen er meer initiatieven. Er was weer ruimte voor ontmoeting en dat sloot ook aan bij de behoefte. Dit zagen we in alle gemeenten terug in de activiteiten die werden georganiseerd door bewoners(groepen).

We hebben in 2022 € 1.052.000 uitgegeven aan leefbaarheid. Het gaat hier om fysieke én sociale uitgaven. Dit bedrag is inclusief de personele inzet van medewerkers van Actium. 

Door de stijgende en hoge energiekosten komen sommige huurders in de financiële problemen. Hierdoor ontstaan er schrijnende situaties. Er is een (grote) behoefte om weer overzicht te krijgen op eigen verbruik en uitgaven. En informatie te krijgen over hoe zij kunnen besparen, waar zij recht op hebben en waar zij terecht kunnen voor ondersteuning.

Daarom is er een energielab georganiseerd, waarna we vervolgens met een multidisciplinaire kerngroep zijn gestart om huurders zoveel mogelijk te ondersteunen in de ontstane problemen en proactieve maatregelen te nemen om meer problemen te voorkomen. Veel van deze maatregelen krijgen vorm in 2023.