Woord van de bestuurder
Beste lezer,
Alle activiteiten van Actium hebben in 2021 in het teken gestaan van het realiseren van onze missie ‘Een thuis voor onze huurders, nu en in de toekomst’. De drie pijlers uit onze strategische koers vormden daarbij ons kompas, te weten we hebben oog voor ieder mens, we zijn vernieuwend en we gaan voor duurzaam. De ambities van Actium liggen hoog, dit legt een stevige druk op de organisatie. Er is heel veel werk verzet in 2021. Hieronder geef ik graag in vogelvlucht een overzicht van hetgeen er op deze pijlers is bereikt, de volkshuisvestelijke resultaten die wij hebben geboekt qua beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit en maak ik graag een doorkijkje naar de toekomst.
Oog voor ieder mens
Ieder mens heeft zijn eigen behoeften. Huurders weten zelf het beste wat ze nodig hebben om van hun huis een thuis te maken. In het afgelopen jaar hebben we op veel manieren inhoud gegeven aan deze strategische pijler.
Zo hebben we in april onze nieuwe website gelanceerd inclusief een klantportaal, met als doel om de dienstverlening aan onze huurders nog beter, transparanter en eenvoudiger te maken. Ook hebben we ons klantvolgsysteem vernieuwd, om daarmee nog beter de klantvragen te beantwoorden en te voorkomen dat er geen klantvragen onbeantwoord blijven.
Uit de continue klanttevredenheidsmetingen blijkt dat de klanttevredenheid stabiel is gebleven, ondanks de aanpassingen van onze dienstverlening als gevolg van de coronamaatregelen. Bovendien een mooi compliment na de overgang naar Thuiskompas in 2020 (een samenwerking van acht woningcorporaties om woningzoekenden in Drenthe via één gezamenlijke website te bedienen), en de overgang naar onze eigen nieuwe website dit jaar.
Een vernieuwend initiatief is de inzet van 'Tante Co'. In drie seniorencomplexen zijn we gestart met een proef om via de inzet van Tante Co, een interactief computerscherm waarop onze huurders vragen kunnen beantwoorden, op te halen wat er onder bewoners leeft en speelt. Daarnaast zijn we een proef gestart met het wonen van een student gerontologie in een seniorencomplex, om te werken aan de onderlinge verbinding.
In het najaar hebben we onze handtekening gezet onder het uitstroomconvenant 'Weer thuis'. Hiermee bevestigden de gemeenten en woningcorporaties in Drenthe en de zorgpartijen Cosis, Leger des Heils en GGZ, dat wij in goede onderlinge samenwerking mensen laten doorstromen vanuit maatschappelijke opvang, medisch verblijf of beschermd wonen naar een zelfstandige woning met voldoende begeleiding. Actium heeft een stevige rol gespeeld bij de totstandkoming van dit convenant.
We zijn vernieuwend
We hebben bij Actium het lef om anders te denken én anders te doen. Door de wereld van onze huurders centraal te stellen en niet te denken vanuit regels en procedures komen we los van gebaande paden. We hebben daadkracht en pakken de ruimte om nieuwe inzichten en ideeën ook daadwerkelijk in praktijk te brengen. Dit doen we doelgericht en kostenbewust.
In juli is de Bouwstroom Drenthe (inmiddels Bouwstroom Noord geheten) officieel van start gegaan en enkele maanden later is de eerste bouwstart in Nederland binnen een bouwstroom een feit geworden. Actium is actief lid van de Bouwstroom Noord en zal de komende jaren een deel van haar nieuwbouw via de bouwstroom aanbieden. Het doel is om uiteindelijk een besparing van 25 procent op de bouwkosten te realiseren.
Samen met buurtbewoners en leerlingen van de Theo Thyssenschool hebben we in Assen het eerste Tiny Forest gerealiseerd. Een klein, dichtbegroeid maar wel toegankelijk bos ter grootte van een tennisbaan. Deze moet zorgen voor een beter leefklimaat voor omwonenden, met een hogere luchtkwaliteit, meer biodiversiteit, dienend als waterberging bij zware regenval en zorgend voor verkoeling op warme dagen.
We gaan voor duurzaam
We zijn milieubewust en toekomstgericht. We leven op een mooie planeet, waarop we zuinig willen zijn. Voor onszelf en voor volgende generaties. Duurzaam betekent voor ons ook toekomstbestendig zijn. De behoeften en wensen van toekomstige huurders kunnen anders zijn dan die van de huidige. Hier spelen we tijdig op in.
We steken veel energie in de samenwerking met andere corporaties en samenwerkingspartners binnen Drenthe Woont Circulair (DWC). Op die manier willen we bijdragen aan de bouw van circulaire sociale huurwoningen. Gezien de urgentie van dit onderwerp binnen onze eigen visie op duurzaamheid kunnen we hier trots op zijn.
Het afgelopen jaar hebben we bij verschillende nieuwbouwprojecten extra geïnvesteerd in duurzame toepassingen en biodiversiteit. We streven naar een zo hoog mogelijke duurzaamheid voor onze woningen. In veel gevallen betekent dit dat we, passend bij onze duurzaamheidsvisie, hogere energieprestaties voor onze nieuwbouwwoningen vragen dan wettelijk vereist. Voorbeelden van biodiversiteit zijn onder andere het toepassen van sedumdaken, het aanbrengen van vogelvides in de gevels en het aanleggen van wadi's voor het opvangen van water bij extreme regelval.
Duurzaam leven is niet alleen een kwestie van investeringen in vastgoed, maar ook ons gedrag speelt een belangrijke rol. Zo proberen we huurders te stimuleren om bewuster om te gaan met watergebruik, door hen een vergoeding te geven voor de aanschaf van een regenton. Om het energieverbruik te verlagen zijn we in 2021 in de gemeente Assen gestart met de Klimaatroute. Hierbij benaderen we onze huurders met energieadviezen en kunnen zij spullen uitkiezen die direct leiden tot vermindering van de CO2-uitstoot. Samen met de gemeente Midden-Drenthe zijn we actief met de inzet van onder meer energiecoaches en het stimuleren van de Slimwonen-app.
Beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit
Ondanks beperkende coronamaatregelen hebben we in 2021 onze (vervangende) nieuwbouw, het (planmatig) onderhoud en de verhuur en huurincasso goed kunnen voortzetten. Een paar feiten over onze volkshuisvestelijke prestaties:
- Beschikbaarheid: We leverden 180 nieuwe woningen op, we verkochten er 73 en bijna 1.277 van onze woningen kreeg een nieuwe huurder. De wachttijd (gemiddelde inschrijfduur) voor een woningzoekende bedroeg gemiddeld 4,8 jaar (vorig jaar 4,6 jaar). Ongeveer 43% van de woningen werd toegewezen aan bijzondere doelgroepen, onder meer voor de uitstroom uit beschermde woonvormen.
- Betaalbaarheid: De huurverhoging per 1 juli bedroeg vanwege de huurbevriezing 0%. 638 huurders kregen een huurverlaging. Vanwege een daling van het inkomen vroegen 13 huurders zelf een huurverlaging aan (en hebben die ook gekregen). Het gemiddelde huurniveau van een woning bij Actium bedraagt € 536 (landelijk € 559). De huurachterstand van zittende huurders is gelijk gebleven op 0,30%. Er waren evenals vorig jaar slechts vier ontruimingen op grond van huurachterstand.
- Kwaliteit: We besteedden circa € 32 miljoen aan het onderhoud van onze woningen, zowel planmatig als bij mutaties en reparatieverzoeken. We investeerden daarnaast circa € 2 miljoen in renovaties. Dertien woningen zijn verduurzaamd.
Bedrijfsvoering - procesbeheersing
We hebben de kritische processen opnieuw vastgelegd. Daarbij hebben we de mogelijke risico's en de mitigerende beheermaatregelen benoemd. Ook de mogelijke frauderisico's zijn daarin meegenomen. Het opnieuw vastleggen van de processen heeft inzichtelijk gemaakt op welke punten we nog verder kunnen verbeteren.
Financieel
De kasstroom uit onze operationele activiteiten bedroeg € 15,4 miljoen (2020: € 14,7 miljoen). Samen met de verkoopopbrengsten van € 15,4 miljoen (2020: € 11,4 miljoen) zijn onze kasstromen volledig ingezet ten behoeve van investeringen. In 2021 hebben we voor € 37 miljoen (2020: € 45,6 miljoen) geïnvesteerd in nieuwbouw en in woningverbeteringen. Onze lening-portefeuille groeide met circa € 8 miljoen.
We sloten het jaar af met een ICR van 2,04 (2020: 2,04). Onze solvabiliteit bedroeg per jaareinde 48,2% (2020: 41,8%). Dit laat zien dat we financieel een gezonde corporatie zijn, met de nodige ruimte om onze opgaven voor de komende jaren financieel te kunnen dragen.
Nieuwe strategische koers 2022+
We hebben in 2021 onze strategische koers herijkt. We hebben ons bij deze herijking vooral toegespitst op wat er vanuit alle ontwikkelingen om ons heen extra nodig zou zijn. Dit heeft er toe geleid dat we een vierde pijler hebben toegevoegd, te weten 'samen’. Zowel op het gebied van vernieuwing, als ten aanzien van duurzaamheid en zeker ook op het terrein van wonen, welzijn en zorg, kunnen we het niet alleen. We zien dat vergaande samenwerking met onze partners nodig is om onze doelen te realiseren. In drie online regiogesprekken, samen met onze partners, hebben we nader verkend wat er voor nodig is om nog meer en beter samen te kunnen werken.
Vooruitblik 2022
Ten tijde van het opstellen van dit jaarverslag speelt er een aantal ontwikkelingen die forse invloed (gaan) hebben op onze huurders en onze organisatie. De economische situatie was met stijgende inflatie al minder voorspelbaar geworden, maar de politieke instabiliteit in Europa maakt (economische) ontwikkelingen nog onzekerder.
Voor onze huurders staat de betaalbaarheid sterk onder druk. Alles wordt duurder door de stijgende inflatie en met de hoge energierekening erbij zullen veel huishoudens alles op alles moeten zetten om niet in financiële problemen te komen.
Daarnaast is ook de landelijke wooncrisis in Drenthe voelbaar. De prijzen van koopwoningen zijn zo hoog dat veel woningen niet bereikbaar zijn voor starters en dat de doorstroming uit de sociale huursector beperkt wordt. Hierdoor neemt de wachttijd voor mensen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning alleen maar toe.
De hoge energierekening en de stijgende wachttijd voor een sociale huurwoning maakt dat de druk op ons om te investeren in verduurzaming en in nieuwe woningen alleen maar groter wordt. Daarbij worden we geconfronteerd met een stijging van de bouw- en onderhoudskosten, mede als gevolg van schaarste aan bouwmaterialen en het tekort aan beschikbaar personeel en toenemende rentelasten als gevolg van rentestijgingen.
De voorgenomen afschaffing van de verhuurderheffing heeft een positief effect op ons exploitatieresultaat en vergroot daarmee de ruimte voor investeringen die hard nodig zijn. Deze extra ruimte en onze herijkte koers maakt dat wij ons in 2022 zullen heroriënteren op onze opgaven. Dit betekent een aanpassing van onze portefeuillestrategie. Ook uit recente woningmarktonderzoeken blijkt de grotere behoefte aan sociale huurwoningen. In de nieuwe ronde voor het maken van prestatieafspraken met gemeenten en de huurdersorganisatie zal dit een belangrijk onderwerp van gesprek zijn.
Risicobeheersing
Al deze ontwikkelingen raken ook onze begroting. Tegenover de extra financiële ruimte als gevolg van het afschaffen van de verhuurderheffing, hebben we aandacht te houden voor het verantwoord blijven omgaan met de keuzes die we maken als het gaat om uitgaven en investeringen, zeker in een tijd dat er sprake is van grote onzekerheid over de ontwikkeling van de rente, inflatie en huurinkomsten.
Daarnaast gaan we in 2022 onze strategische risicoanalyse en daarmee onze eventuele benodigde beheermaatregelen opnieuw beoordelen en waar nodig aanpassen.
Organisatie
Een nieuwe koers betekent ook dat we met elkaar het gesprek voeren over hoe we onze doelen willen realiseren en wat dat vraagt van de organisatie.
Tot slot
De maatschappelijke druk op corporaties neemt toe. We moeten en willen meer investeren in extra nieuwe woningen, in het verduurzamen van ons bezit en in de omgeving daar omheen. Juist in een tijd dat er veel onzeker is, dat betaalbaarheid voor huurders sterk onder druk staat en de kosten in de bouw en het onderhoud flink stijgen. Dat vraagt van ons zorgvuldige afwegingen en toekomstgericht handelen.
Ik ben zeer tevreden op wat we extern waarmaken. Om dat te kunnen doen is het ook nodig dat we continue werken aan onze organisatie, met elkaar in ontwikkeling zijn en in verbinding zijn, wat in roerige tijden lang niet altijd makkelijk is. Ik ben er erg trots op hoe wij dat als organisatie het afgelopen jaar weer hebben gedaan om uiteindelijk op die manier maatschappelijk het verschil te kunnen maken.
Ik heb er alle vertrouwen in dat we met de vakkundige en betrokken medewerkers van Actium hier ook in de toekomst goed in zullen slagen en dat we, net als in dit jaarverslag, ook in een volgend verslag met trots melding kunnen doen van al het goede dat we voor de huurders en woningzoekenden in Drenthe hebben betekend. ‘Een thuis voor onze huurders, nu en in de toekomst’. Daar staan wij voor!
Ik wens u veel leesplezier.
Monique Boeijen, Directeur-bestuurder