09 Risicoparagraaf

Wij hebben een duidelijke strategie om onze volkshuisvestelijke doelen te realiseren. Hierbij is het aangaan van risico’s onvermijdelijk. De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk voor het bepalen van wat daarbij maximaal acceptabel is, oftewel welke risiconiveau acceptabel is. Met behulp van risicomanagement maken we inzichtelijk welke risico’s we lopen en welke maatregelen we treffen om deze risico’s te beperken tot een aanvaardbaar niveau.

Voor ieder risico zijn maatregelen benoemd waarmee we ze proberen te beheersen.  Dit kunnen bestaande, werkende of nog te implementeren maatregelen zijn. Onderstaande matrix geeft inzicht in de risico-inschatting, rekening houdend met de al werkende beheersmaatregelen.  Voor de 5 –toprisico’s is de beweging van bruto naar netto inschatting weergegeven in onderstaande overzicht.

Toelichting belangrijkste risico's

We hebben een 'top vijf' benoemd, op basis van de ingeschatte kans dat dit risico zich voordoet en de mogelijke impact ervan.  Het gaat om de volgende risico's: 

• Investeringsruimte - De kans bestaat dat wij onze investeringsopgave niet kunnen realiseren als gevolg van gewenste investeringen in duurzaamheid in combinatie met de gevraagde uitbreidingsopgave, stijgende bouwkosten en stijgende bedrijfs- en exploitatielasten. 

In 2021 was dit op alle oorzaken een actueel risico. Door het hanteren van intern hogere normen dan de toezichthouder kunnen eventuele lastenverzwaringen worden opgevangen. Investeringsbesluiten worden beoordeeld op passendheid binnen ons een eigen normenkader voor investeringen. Deze worden individueel beoordeeld en besproken op MT niveau, waarbij afwijkingen op het normenkader toelichting vereisen.

• Betaalbaarheid  - Investeringen als gevolg van economische ontwikkelingen, duurzaamheidsambities en woningmarktontwikkelingen kunnen leiden tot huurverhogingen, wat een risico met betrekking tot de betaalbaarheid van onze woningen met zich meebrengt. Vermindering van inkomsten van onze huurders door een mogelijke recessie als gevolg van de pandemiecrisis brengt een betaalbaarheidsrisico voor onze huurders met zich mee. 

Zoals hierna aangegeven zijn de gevolgen van de pandemiecrisis voor de betaalbaarheid niet zichtbaar geworden. Echter, de recente geopolitieke spanningen leiden naar verwachting tot verlies van koopkracht van onze huurders. Daarmee neemt het risico van huurachterstanden en betalingsproblemen toe, wat gemitigeerd wordt doordat een groot deel van onze huurders huurtoeslaggerechtigd is, door ons terughoudend huurbeleid, door de preventieve aanpak bij huurachterstanden en door de focus op totale woonlasten bij nieuwbouw- en renovatieprojecten.

• Landelijke politiek - We kunnen te maken krijgen met regels, heffingen en besluiten met een nadelig effect, zoals: 
  • ​duurzaamheidsambities die onvoldoende kunnen worden waargemaakt in verband met technologische ontwikkelingen en financiële haalbaarheid;
  • de verslechtering van de leefbaarheid in wijken (gemengde wijken verdwijnen) door de inperking van het  domein van de corporatiesector (door passend toewijzen en de beperkingen van de woningwet).
  • korte termijn keuzes n.a.v. de pandemiecrisis die nadelige gevolgen hebben voor de organisatie en/of huurder. 

We trachten hier invloed uit te oefenen door samen met onze belangenorganisatie actief in de lobby te zijn, om te voorkomen dat (overheids-)maatregelen onbesproken worden doorgevoerd. Daarnaast maken we bij onze beleidskeuzes gebruik van scenarioanalyses om zo de impact van mogelijke maatregelen inzichtelijk te maken. De scenarioanalyses vormen de risico-analyse van het volkshuisvestelijk beleid, herrekend naar financiële consequenties. Regelmatig vindt gesprek in het MT en met de RvC plaats over de noodzakelijke omvang van de buffers. In 2021 heeft de lobby voor afschaffing van de verhuurderheffing zijn effect gehad.

• Verhuurbaarheid intramurale zorgcomplexen - De kans bestaat dat intramurale zorgcomplexen onbetaalbaar worden en de financiële stabiliteit van de zorgaanbieders onder druk komt te staan met als gevolg leegstaand vastgoed en dalende huuropbrengsten.

Ter beheersing van dit risico is per complex / contractpartij een toekomststrategie geformuleerd en worden periodiek de risico’s van grotere zorgvastgoedcomplexen geactualiseerd.

• Leefbaarheid wijken / kwetsbare huurders - Cumulatie van kwetsbare groepen in wijken (zorgbehoevenden, mensen met verward gedrag, financieel afhankelijken, statushouders) kan leiden tot een verminderde leefbaarheid.

Differentiatie in woningbezit, doelgroepen en huurprijzen zorgen voor gemengde wijken. We werken samen met zorgpartijen en bieden leefbaarheidsprogramma’s.

Bij het bepalen van het meerjarenperspectief en onderliggende scenario’s (zie paragraaf 8.6) houden we rekening met onze strategische risico’s. Deze jaarlijkse herijking en scenario analyse geeft ons tijd en ruimte om tijdig bij te kunnen sturen op ontwikkelingen.