02 Onze opgaven

Als we de cijfers van dit jaar vergelijken met vorig jaar zien we dat de klanttevredenheid licht is gestegen. De kleine stijging in cijfers zien we als een opstapje naar een meer zichtbare verbetering. We hebben de focus in 2023 gelegd op het proces ‘woning betrekken', omdat we met deze groep huurders een langdurige relatie aangaan. De teammanagers Woondiensten, Service & Onderhoud en de adviseur dienstverlening blijven dit verbetertraject monitoren en we zetten het door in 2024. 

In het afgelopen jaar is de opgerichte stuurgroep ter verbetering van onze dienstverlening gewijzigd en verbreed naar een werkgroep en aangevuld met collega’s. De eerste stappen zijn gezet voor het opstellen van een nieuwe visie op dienstverlening. Deze wordt in de eerste helft van 2024 afgerond. Hierbij maken we gebruik van de kennis van collega’s, de beleving en mening van huurders en inzichten vanuit de huurdersorganisatie MEVM. 

Net als andere jaren namen we in 2023 deel aan de Aedes benchmark. Deze benchmark maakt prestaties van corporaties inzichtelijk. Naast maatschappelijke verantwoording en transparantie biedt de benchmark inzicht in verbetermogelijkheden. Ook stimuleert de benchmark dat corporaties van elkaar kunnen leren. Voor de processen 'woning betrekken', 'woning verlaten' en 'reparatieverzoeken' hebben wij opnieuw een B-score behaald. 

in 2023 is er voor het eerst een verdieping geweest op het thema leefbaarheid. Dit onderdeel is een pilot en geeft inzicht in de leefbaarheidssituatie in de buurt zoals huurders deze beleven. Denk aan aspecten als veiligheidsgevoel, overlast en schoon en netjes. Ook de mate waarin Actium zich volgens huurders inzet voor een veilige en prettige buurt is onderdeel ervan. De scores van Actium ten opzichte van de hele sector zijn nagenoeg gelijk, met een positieve uitschieter op de beoordeling van een schone en nette buurt. 

We ontvingen klachten en uitingen van ontevredenheid onder andere via het klachtenformulier op onze website, telefonisch en in de mail. De klachten worden doorgestuurd naar de betrokken afdeling, zodat de klacht inhoudelijk behandeld en, waar mogelijk, opgelost kan worden. Op basis van trends en ontwikkelingen in de aard van de klachten zetten we in op verbetering van onze communicatie richting de huurder over het verloop van de klacht. Daarnaast zetten we ons in om ontevredenheid en klachten te voorkomen door actief de gemelde ‘losse eindjes’ in de reacties op onze vragenlijsten op te pakken.  

Mooi is het dat wij op de eerder genoemde manieren veel complimenten en tevreden reacties ontvingen over onze service, meelevende en kundige medewerkers. Deze hebben we intern gedeeld. 

Via de Regionale Geschillen Commissie (RGC) ontvingen we in 2023 zestien klachten. De klacht verandert dan in een geschil waarbij een onafhankelijke commissie onderzoek doet naar het geschil en advies hierover uitbrengt. Van de zestien genoemde klachten zijn er vier afgehandeld door de RGC. Dit gaat meestal over zaken die buiten de geschillencommissie vallen. In twee zaken is het gekomen tot een zitting, waarvan een zaak in 2024 behandeld wordt. In het andere geval is het advies van de RGC overgenomen door Actium.

MEVM (Mit En Veur Mekaor) is onze huurdersorganisatie. Zij vertegenwoordigt formeel de belangen van huurders en woningzoekenden. We informeren MEVM actief over beleidsontwikkelingen en -wijzigingen. Ook ontvangen we gevraagd en ongevraagd advies op de verschillende volkshuisvestelijke thema's. Daarnaast trekken we samen op in onze acht gemeenten bij het opstellen en uitvoeren van meerjarige prestatieafspraken met gemeenten, andere corporaties en huurdersorganisaties. 

In 2023 hebben we de samenwerkingsovereenkomst MEVM-Actium geactualiseerd. Dat was dringend nodig met een vigerende overeenkomst van 12 jaar oud, maar we gebruikten het vooral om de goede samenwerking die we hebben te borgen. In de laatste bestuursvergadering van 2023 is de samenwerkingsovereenkomst getekend door beide bestuurders. Verder heeft MEVM zich begin 2023 gepresenteerd tijdens een lunchbijeenkomst in de kantine aan alle medewerkers van Actium. Vanwege veel wisselingen aan beide kanten volgde een kennismaking, en informatie over de rol en bevoegdheden van MEVM.

In 2023 kwamen Actium en MEVM zeven keer in reguliere bestuursvergaderingen bijeen. Een greep uit de jaarlijks terugkerende onderwerpen:

• jaarlijkse huuraanpassing;
• activiteitenoverzichten MEVM en Actium;
• portefeuillestrategie (actualisatie);
• begroting en jaarplan;
• tertiaalrapportages en jaarverslagen;
• Aedes benchmark.

Beleidsstukken werden in 2023 vaker dan voorheen buiten de reguliere vergaderingen om besproken om goed de tijd te nemen en ook de relevante collega's aan tafel te hebben. Beleidsthema's en -stukken die besproken zijn, zijn onder andere het strategisch kader wonen-welzijn-zorg, visie op leefbaarheid, visie op energievoorziening, renovatieprogramma en de gebiedssessies. 

Net als vorig jaar droeg Actium in 2023 bij aan de voorbereidingen, organisatie en de huurdersdag zelf van MEVM. De huurdersdag was in het zuidwesten van ons werkgebied. Maar liefst vijftig huurders namen deel aan deze dag op vrijdag 3 november. Het eerste programmaonderdeel bestond uit een bezoek aan de nieuwbouw van acht levensloopbestendige woningen in Pesse. De huurders zijn geïnformeerd over het concept levensloopbestendige woning, de verduurzamingsmaatregelen en de doelgroep voor de woningen. Ook konden zij vragen stellen. Daarna werd de groep verdeeld in drie subgroepen met als keuzemenu:

• nieuwbouwproject Het Vledder in Meppel met 75 appartementen;
• nieuwbouw Eendrachtstraat (oude politiebureau) in Meppel met 55 appartementen;
• renovatieprojecten woonzorgcomplexen Dunninghe in de Wijk en 't Vonder in Ruinerwold.

Per locatie hebben projectleiders en wijkconsulenten de bewoners geïnformeerd en vragen beantwoord. De dag werd afgesloten op het beginpunt in Pesse en huurders gingen met een goedgevulde rugtas met goodies en informatie naar huis. 

In 2023 hebben we 54 zelfstandige woningen verkocht vanuit onze verkoopvoorraad. Het gaat hier om woningen die verkocht zijn voordat de verkoopstop van kracht was, of die buiten de verkoopstop vallen. Naast huurwoningen hebben we ook ander soort vastgoed verkocht. In Assen verkochten we in 2023 één garage. Daarmee komt het totaal verkochte eenheden op 55. 

In de transformatietabel hiervoor worden 33 eenheden weergegeven die in 2023 zijn toegevoegd aan de verkoopvoorraad, omdat de huur werd opgezegd. Er zaten op 1 januari 2024 nog 24 eenheden in de verkoopstop, waarvan de huur op een eerder moment al opgezegd was. Met de verkoop van 55 eenheden komt de verkoopvoorraad (leegstaande eenheden) op 2 uit. In de tabel hierna is de transformatie van de verkoopvoorraad weergegeven. 

Door regelgeving omtrent de administratie hiervan is de tabel gewijzigd ten opzichte van het vorige jaarverslag. Zodra woningen daadwerkelijk verkocht gaan worden tellen ze als registergoed in de kolom 'toegevoegd aan verkoopvoorraad' (zie tabel hierboven). Ze tellen dan niet meer mee in het aantal verhuureenheden - onafhankelijk van het moment van daadwerkelijke verkoop. 

De totale nieuwbouwproductie in 2023 bedraagt 192 nieuwe woningen. Voor 2023 waren 232 woningen begroot. Ten opzichte van vorig jaar is dit een forse stijging in aantal woningen en in realisatiegraad. Door een aantal oorzaken hebben we niet alle begrote aantallen kunnen realiseren. Deze zijn:

• vertraging in prefabricage van zogenoemde productiewoningen;
• door capaciteitsproblemen bij uitvoerende partijen is een aantal projecten niet afgerond in 2023 en worden opgeleverd begin 2024.

Om de realisatiegraad te verhogen in 2023 hebben we een aantal beheersmaatregelen getroffen, waaronder: 

• de oprichting van een Taskforce sociale woningbouw met de Gemeente Assen om de vergunningverlening aan te trekken en op peil te houden;
• 100=100 afspraak geïntroduceerd. Dat wat je programmeert, wordt ook daadwerkelijk gerealiseerd;
• meer sturing en monitoring op prestaties.

Om dit te borgen in 2024 en latere jaren gaan we hiermee door in 2024.

Het ontwikkelpotentieel in 2024 bestaat uit locaties voor circa 800 woningen. Daarnaast zijn we in 2023 bezig geweest om de ontwikkelmethodiek verder te professionaliseren en dat heeft een fors potentieel opgeleverd. De samenwerkende gemeentes beschikken over voldoende ontwikkellocaties en zien Actium als interessante partner voor de invulling ervan.

• Gemeente Assen - ontwikkelpotentieel van 242 woningen/ appartementen.
• Gemeente Westerveld - ontwikkelpotentieel van 62 eengezinswoningen, 19 appartementen en diverse grondposities met nog in te vullen bestemming.
• Gemeente Ooststellingwerf - ontwikkelpotentieel van ongeveer 157 eengezinswoningen en circa 140 grondgebonden woningen en appartementen (gebiedsontwikkeling Rikkingahof).
• Gemeente Meppel - ontwikkelpotentieel in Nijeveen van circa 15 grondgebondenwoningen.
• Gemeente Midden-Drenthe – ontwikkelpotentieel van circa 37 grondgebondenwoningen.
• Gemeente De Wolden – ontwikkelpotentieel van circa 150 grondgebondenwoningen en appartementen. 

In onderstaande tabel vergelijken we de gemiddelde werkelijke huurprijs (netto huurprijs) met de gemiddelde maximaal toegestane huurprijs. Onze huurders betaalden eind 2023 gemiddeld 56,9 % van de wettelijk maximaal toegestane huurprijs. Eind 2022 was dit 62,7%. Dit verschil wordt grotendeels verklaard doordat de maximaal toegestane huurprijzen per 1 januari 2023 met 10% stegen, gelijk aan de inflatie over het jaar 2022. De netto huurprijzen werden in 2023 met 2,9% verhoogd. Daarnaast gold in 2023 een eenmalige huurverlaging, waarbij we meer dan 4000 huurders een huurverlaging hebben gegeven. Het gemiddelde aantal WWS-punten (woningwaarderingspunten) per woning is 162. Dat is één punt hoger dan het gemiddelde op 31 december 2021. De gemiddelde werkelijke huurprijs is gelijk gebleven. Verschillen in werkelijke huurprijzen over de jaren worden veroorzaakt door huurverhoging bij mutaties. Daarnaast hebben we op 1 juli 2023 de huren aangepast, waarbij we de wettelijke regels hebben gevolgd. 

Op 1 juli 2023 hebben we de huurprijzen aangepast volgens de richtlijnen van de rijksoverheid. De maximaal toegestane huursomstijging over het kalenderjaar 2023 bedroeg 2,6% (gelijk aan de cao-loonontwikkeling minus 0,5%). De jaarlijkse huuraanpassing zorgde voor een totale huursomstijging van 2,27% in 2023. Wij hebben een huurverhoging van 2,9% toegepast op zelfstandige woningen. Daarnaast hebben we een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Hierbij hebben we de huren van huurders met een middeninkomen met maximaal € 25,- verhoogd en de huren van huurders met een hoog inkomen met maximaal € 50,- verhoogd. Voor huurders die wonen in een woning met een E, F of G-label hebben we de huren bevroren in 2023. 

In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken dat huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum in 2024 een huurverlaging krijgen. Met het oog op de effecten van de hoge inflatie en energiekosten op de koopkrachtontwikkeling, heeft het kabinet besloten deze huurverlaging te vervroegen naar 2023. Huurders hebben in 2023 en 2024 recht op een huurverlaging tot € 575,03 als hun inkomen (peiljaar 2021) lager is dan 120% van het sociaal minimum. Huurders die in 2021 een laag inkomen hadden, kregen automatisch een huurverlaging voorgesteld. 

• 4.071 huurders kregen per 1 juni 2023 een huurverlaging naar € 575,03

Huurders die na 2021 te maken kregen met een inkomensdaling die tenminste zes maanden duurde, kunnen tot uiterlijk 30 december 2024 de huurverlaging zelf aanvragen.

• 45 huurders hebben huurverlaging toegekend gekregen in 2023 nadat zij het zelf hadden aangevraagd. 

Vanuit Thuiskompas is er een gezamenlijke urgentiecommissie. De urgentiecommissie heeft in 2023 in totaal 1231 aanvragen ontvangen. In totaal zijn hiervan 339 aanvragen in behandeling genomen, waarvan 101 aanvragers uiteindelijk een urgentie kregen toegewezen. De corporaties in Drenthe, waaronder Actium, hebben de mensen met urgentie gehuisvest. Een groot deel van de aanvragen is niet in behandeling genomen, omdat er bijvoorbeeld niet gereageerd is op een verzoek tot aanvullende informatie, de aanvraag niet betaald is of de aanvraag is ingetrokken. 

Naast urgenties via de urgentiecommissie (29 woningen) hebben we 107 woningen met voorrang toegewezen aan sloopurgenten, met name in de gemeente Assen. 

Gemeenten krijgen op basis van hun grootte elk jaar een taakstelling van het Rijk om een bepaald aantal statushouders te huisvesten. 

De taakstelling voor Actium in 2023 was daarmee 303 statushouders. In totaal hebben we 281 statushouders, inclusief na-reizigers gehuisvest in 88 woningen. Dit betekent dat circa 8% van het aantal vrijgekomen woningen wordt verhuurd aan statushouders. In totaal dus net iets minder dan de taakstelling. Per gemeente is dat bij enkele gemeenten iets onder de norm en bij de andere gemeenten boven de norm. Voor Assen en De Wolden is de totale taakstelling wel gehaald. Deze gemeenten hebben zelf ook statushouders gehuisvest. In de gemeente Westerveld is dit niet het geval.

Onze aanpak is om huurachterstanden van huurders te voorkomen en als er wel een huurachterstand is, dit zo vroeg mogelijk te signaleren. Dit doen we in samenwerking met verschillende organisaties zoals welzijn en gemeenten.

De huurachterstand bedroeg op 31 december 2023 0,4% voor zittende huurders en 0,2% voor vertrokken huurders. Dit is in lijn met de achterstanden van de afgelopen jaren. Het aantal deurwaardersdossiers bij zittende en vertrokken huurders is 242. Er is een groep huurders die het moeilijk heeft en nu bij de deurwaarder terecht zijn gekomen. 

Actium streeft ernaar om zo weinig mogelijk woningen leeg te laten staan. Helaas is dit niet helemaal te voorkomen. Daar waar dit toch noodzakelijk is, streven we ernaar om de leegstand zo kort mogelijk te laten duren. 

Dagelijks spant Actium zich in om vrijkomende woningen zo snel mogelijk weer te verhuren aan woningzoekenden. In 2023 zette de daling van de huurderving als gevolg van leegstand door naar een derving van bijna € 1,4 miljoen. Dit is ongeveer € 100.000 minder dan vorig jaar. En omgerekend 1,4% van de te verwachten huurinkomsten (ongeveer vergelijkbaar met vorig jaar). Het grootste aandeel van deze huurderving werd veroorzaakt door leegstand in sloopprojecten in Assen, voornamelijk in de Schildersbuurt (Tooropstraat, Lonerstraat, Rembrandtslaan, Henriette Ronnerstraat), en daarnaast in de Nansenstraat, de Zilverschoonstraat en Dahliastraat. Een deel van de sloopwoningen werd verhuurd door Ad Hoc. Andere reden van leegstand waren mutatieonderhoud als gevolg van verhuizingen, renovatie van badkamers, keukens en toiletten bij verhuizingen, verkoop en een klein deel als gevolg van lastiger te verhuren woningen (verhuurbaarheid). In Assen is het aantal dagen dat een woning gemiddeld leeg stond als gevolg van mutatieonderhoud gelijk gebleven met vorig jaar. Dit was 19 dagen. In de buitenkernen was dit met gemiddeld 11 dagen aanmerkelijk lager. En daarbij een mooie afname voor de buitenkernen ten opzichte van vorig jaar (in 2022 was dit nog 15 dagen).

Door renovatie, sloop en nieuwbouw is een deel van de woningvoorraad in transitie. Met behulp van de NEN 2767 conditiescore meten we de bouwtechnische kwaliteit van onze woningvoorraad. 

De gemiddelde conditiescore van onze woningen bedraagt 2,3. De gewenste gemiddelde bouwtechnische kwaliteit van woningen moet conditiescore 2 zijn. Het verschil tussen de gewenste conditiescore 2 en de gemeten conditiescore 2,3 rechtvaardigt de instandhoudingsactiviteiten die worden begroot in de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB). Met het uitvoeren van het zogenoemd correctief instandhoudingsonderhoud houden we de technische kwaliteit van onze woningvoorraad op de gewenste score 2. Elk jaar wordt op een kwart van onze woningvoorraad de conditiemeting uitgevoerd.  
Onderstaande tabel geeft de NEN 2767 score classificaties weer.     

De prognose CO2-emissie is het resultaat van de transitie van de woningvoorraad. Het resultaat omvat de investeringsbegroting jaarplan 2023 plus de opbrengst van de complexsessies 2023. Onderstaande grafiek 1 toont de geprognosticeerde CO2 uitstoot volgend uit onze meerjaren in- en desinvesteringsbegroting. Het resultaat ligt in lijn met het gestelde doel van 1.733 kg CO2 uitstoot gemiddeld per woning in 2030.

Grafiek 2 toont het werkelijk aardgasverbruik en de daarbij behorende CO2-emissie. De CO2-emissiefactor wordt jaarlijks vastgesteld. Voor de toets op de doelstelling die in 2017 is vastgesteld hanteren we de CO2-emissiefactor van 1,890. Op basis van de trendlijn over de periode 2017-2022 en onze meerjaren in- en desinvesteringsbegroting lijken we beide doelstellingen te gaan halen.  

Grafiek 3 toont de gemiddelde energieprestatie 2 score per gemeente conform de NTA8800. Een score lager dan 190 kWh/m2 geeft een energielabel B. De gemiddelde energieprestatie bedraagt op dit moment 169 kWh/m². Alleen de gemeente De Wolden scoort gemiddeld energielabel C, de overige gemeentes scoren gemiddeld energielabel B. Om de energieprestatie te verbeteren zijn er projecten opgevoerd in het jaarplan 2024, deze projecten zijn de uitkomst van de complexsessies van februari en maart jl. 

Grafiek 4 toont het aantal energielabels per energielabel categorie per gemeente. Met de Nationale Prestatieafspraken is bepaald dat woningen met een energielabel E, F of G in 2028 geen onderdeel meer uit mogen maken van de woningvoorraad. In totaal heeft Actium nog 680 woningen met een E, F of G energielabel. Hiervan maken al 200 woningen onderdeel uit van de sloopopgave en 459 woningen van de renovatie-opgave. De projecten zijn opgenomen in jaarplan het 2024. Er resteren 21 woningen met een E, F of G energielabel die geen onderdeel uitmaken van het jaarplan 2024.

Het verduurzamen van ons woningbezit is een enorme opgave. De noodzaak daarvoor is ook zeer hoog. De energielasten en daarmee de woonlasten moeten betaalbaar blijven en de uitstoot van CO2 van onze woningen moet naar beneden. In 2023 zijn we daarom gestart met het programma "verduurzaming bestaande woningen". We gaan de komende vijf jaar 2500 woningen verduurzamen. We hebben een klantreis uitgewerkt waarmee we onze huurders soepel door het verduurzamingstraject kunnen begeleiden. Eind 2023 zijn we gestart met een inkoopproces om hier aannemers voor te vinden. In 2024 gaan we van start met het grootschalig verduurzamen van ons woningbezit. Hiermee zorgen we ervoor dat EFG-labels uit het bezit verdwijnen en onze huurder een betaalbare woning heeft, nu en in de toekomst!

In 2023 is het aantal reparatieverzoeken rondom schimmelvorming en vochtproblemen nog even hoog als in 2022. Evenals toen speelt het besparen op energielasten de grootste rol. Huurders verwarmen hun huis minder en ventileren onvoldoende met als gevolg comfortproblemen. Het programma verduurzaming bestaande woningen 2024-2028 gaat dit grotendeels te lijf.

De wijze waarop wij woningen opnieuw verhuren, is herzien in 2023. Zo verkorten wij de leegstand, zodat woningen sneller beschikbaar komen voor woningzoekenden. De aandacht voor nieuwe huurders als zij bij ons komen wonen, vergroten wij door aftersalesgesprekken en voorlichting over het gebruik van onze woningen en bijbehorende installaties. 

In 2023 is de nieuwe visie op leefbaarheid van Actium gerealiseerd en vastgesteld door het MT. Deze visie is breed samengesteld met input van medewerkers, MEVM en samenwerkingspartners. De visie geeft richting aan wat er nodig is om uitnodigende, vitale en groene leefwijken te realiseren, waar we als corporatie van zijn en waar we het verschil kunnen en willen maken. Vanuit deze visie is er gestart met een uitvoeringsprogramma, dit om verschillende ambities verder te ontwikkelen of te verbeteren. De doelen in het uitvoeringsprogramma zijn verschillend en voor de korte of lange termijn en hebben een relatie met verschillende afdelingen en functies.

In ons hele werkgebied is er gewerkt aan leefbaarheid. Om dit te realiseren werkten we in alle gemeenten samen met verschillende partners binnen welzijn, politie, gemeente en zorg. We participeerden in netwerken en er waren korte lijnen om (zorg)signalen van onze huurder snel op de juiste plek te krijgen. Er zijn activiteiten uitgevoerd en ondersteund om de leefbaarheid te verbeteren in verschillende wijken en buurten. Van opschoondagen tot koffie ochtenden en van eten met de buurt tot het vergroenen van de omgeving, altijd samen met en/of vanuit bewoners en om de ontmoeting te stimuleren. De activiteiten sloten aan bij de behoeften van de bewoners.  

Leefbaarheid is niet alleen de verantwoordelijkheid van de corporatie, maar ook van de politie, de gemeente, welzijn, bewoners zelf en andere partijen. Daarom zijn we in 2023 begonnen om dit ook meer bespreekbaar te maken, de uitkomst was dat dit ook door veel anderen zo gezien wordt. In 2024 gaan we gerichter afspraken maken met de partijen wie wat doet en waarvan is en hoe we samen werken aan leefbaarheid.  

In verschillende gebieden is er gewerkt aan wijkvernieuwing, dit altijd samen en in afstemming met bewoners. Goede participatie van bewoners tijdens veranderingen is erg belangrijk. Er is hard gewerkt om op de juiste manier bewoners te informeren, mee te laten denken en/of te doen bij wijkvernieuwingen in ons werkgebied.